擅自转租的合同是否有效？

发布时间：2021-11-29 22:24:17 浏览：121

【案例】

甲公司将其所有的厂房租赁给乙公司，乙公司在租赁合同期限内未经甲公司许可将租赁厂房转租给丙公司。甲公司知情后，将乙公司和丙公司告上法庭，要求解除转租合同。甲公司的诉讼请求能否获得支持？擅自转租合同的效力如何？

【案例解析】

关于本案的处理以及擅自转租合同的效力，主要有三种观点：

一是甲公司可以要求乙公司和丙公司解除二者签订的转租合同。因为《合同法》规定，未经出租人同意，承租人不得擅自转租；

二是类似于无权处分的处理，如果出租人事后追认，则转租合同有效，如果出租人不追认，则转租合同应当解除；

三是甲公司无权要求解除转租合同。因为租赁合同和转租合同是两个不同的法律关系，基于合同相对性原理，甲公司无权直接要求解除乙公司和丙公司之间的转租合同。

比较三种处理方法，第三种较为合理，原因是：

首先，擅自转租合同本身是有效的合同。擅自转租合同不属于合同法上无效合同的几种情形，也不属于效力待定的合同。值得注意的是，擅自转租合同，也不属于无权处分。因为在我国，处分的客体是针对以物权变动为目的所订立的债权合同，而转租合同不是以物权变动为目的的。

其次，合同具有相对独立性，租赁合同的效力只及于出租人和承租人，而不能直接对次承租人发生效力。

其三，出租人的权利已经有了救济途径。《合同法》规定，在发生擅自转租的场合，出租人可以解除租赁合同，收回出租房屋。此规定已经为出租人维护自己的合法权利提供了充足的救济。

其四，在次承租人善意的情况下，如果出租人解除租赁合同而使转租合同无法履行，给次承租人造成损失的，次承租人可以根据转租合同向承租人主张违约责任。因此，擅自转租合同是有效的。如果出租人不同意转租，可以依法解除租赁合同，但不能直接要求解除转租合同。

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